在美国租房必看–还我押金


在La Regencia Apartment住三年,2009年底搬出,结果被charge壹千多刀。
换地毯 600, 修玻璃 400,heavy cleaning 150。nnd把我的500押金扣完,我还要另
付6,7百。
而实际情况是:
1,有一块地毯是脏了一点,清理一下就可以了,也用不着换新的亚。可自己没有经验
,没有保留证据,也没有move-out时要求和leasing office共同作inspection,没有
carpet照片。没经验啊。换新地毯1600刀,按5年的使用寿命计算,正常使用3年,要求
我们付损害的2年的费用,600。已经听说很多黑心房东,趁机upgrade,然后把很多费
用摊到房客身上。argue这里条估计胜算不大,不过也要试一试。

2,玻璃本来就有一个小裂纹,不是我们造成的,刚搬进时roommate就报告过,可是没
有记录到inspection list上,可能是记录到另外的一张纸上,我们也没有要份copy,
没想到最后来这么一出。最窝火的就是这一条。要是对方不承认有记录,也没有办法。
将来真要上small claim court,不知法官会不会相信roommate的证词,毕竟是一条船
上的。

3,cleaning fee是应该出的,鉴于前两项才是大头,也就不argue cleaning fee的多
少了。

第一回合:
收到上述账单后有点懵,里面还警告我,尽快付账,否则会请collection agency,然
后会影响我的credit history云云,更懵了。如果当时要求共同检查,保留证据,我可
以理直气壮地argue一番,可现在自己基本什么证据没有阿。可是就此罢休,太不甘心
,况且很多不是自己的过错。平时买个镜头还要掂量半天。一个Sigma 70-200mm/f2.8
就这样没了?刀刀都是割我的肉阿:)所以决定:dispute。

查相关法律,看别人的斗争经验,学习到不少,总结在最后。发现自己当时简直就是什
么都不懂,怪不得office要拿我当冤大头呢:=(。然后写了一封信,主要argue前两条
。但是说的理直气壮,好像自己手里证据,要求10
天内退全部押金,只能扣除合理的清理费。要是让对方知道我没有证据,还argue个头
阿?

信打印下来,亲自送到office,要对方盖章签收,给我一份copy留底。很重要!为什么
?不光是将来万一上法庭时可以做证据,更重要的是告知对方自己已经不是他们所认为
的法盲。我正在采用法律认可的程序保护自己。office的人仔仔细细看完后才不太情愿
的签收。赫赫,要得就是这气势。比别人建议的寄挂号信效果好多了。何况寄挂号信也
要好几块钱啊:)

两个月后,也就是几天前,收到回信,很明显没有把我要求10天期限当回事儿:=)。
信里附了几张照片,显示玻璃的裂纹,和一些脏的地方,并提出玻璃费用和清理费用
50% off。地毯的事没提。最终还是我另欠300左右,并且已经(注意,已经)委托
collection agency讨债公司,要我尽快付账,否则影响credit history云云。

第二回合:
表面上对方做出让步,50% off,并提供了证据-照片,好像铁证如山,还拿collection
agency威胁我。没有任何理由就50%,我看到的是对方的心虚!
关键的是他们提供的证据不能证明什么。玻璃是有小裂口,可不是我的责任,本来就有
的阿。地毯的那一块是有点脏,可也用不着换阿。对方只是拿照片唬我。

不过在采取下步行动之前,我要看看collection agency是什么东东。
http://www.wikihow.com/Deal-With-Collection-Agencies
赫赫,原来我完全不用理会collection agency!!!记住,不要理会讨债公司!讨债
公司替人收债拿提成。如果你认为不是自己的债务,不用付。如果你认为有争议的债务
,也不用付,因为谁欠谁债还不一定呢。只有在一种情况下,你必须付,否则从银行帐
户里直接扣,那就是法官判了以后。只有法官判了后,你不付,才会影响credit
history。为保险起见,查了一下,自己的credit history,免费。
http://www.annualcreditreport.com/
根本没有nagtive report。拿collection agency唬我啊。

断定对方只是拿照片和collection agency唬我,我决不就范!大不了500押金全扣光,
再向我要一分钱,没门儿。总不会再为了300刀告我,即使告我我也不怕,因为我已经
找到的对方的另一个致命脉门,上法庭我也有很大机会赢。

跟据法律California Civil Code Section 1950.5 (l),嘿嘿咱也知道法律了。
http://law.onecle.com/california/civil/1950.5.html
房东必须在房客搬出后21天之内,返还押金,或提供详细的扣除原因并附维修账单。否
则,有可能被判恶意侵占押金,除必须返还后,还要付两倍罚款。(注意:合理的维修
账单依然有效)。

谢天谢地,office没有在21天内跟我联系!
而我当时提供了我的新地址(否则是我的错)。如果打官司,有可能判office付我1500
,即使所有的维修账单有效,我也不吃亏(small claim court fee = 30 左右)。虽
然是了解美国法律的好机会,可是需要时间,况且我也没有胜算。

所以最好的策略就是让office知道他们也有可能输,逼迫他们让步。能让他们吐出一点
押金,就是我的胜利。想再让我掏钱,不可能,除非告我。问题是告我,他不一定赢啊
或者很可能输阿(如果让我有足够证据的话)。对我来说,不可能更糟糕。

主意打定,对对方的50% off 的 offer 不置任何评价,以免给人口实。比如我同意哪
一条,他就可能抓住不放,或认为会在他们的基础上妥协。
决不上当,我的argue还是回到起点。
dispute有以下三点:
“1,carpet。搬出时完好,没有stain没有damage,完全不用换新的。并且office没有
按法律规定在我搬出前的2周内,告之我有权要求共同作move-out inspection,是违法
的。这样office就可以在我不陪同的条件下,独自作inspection,独自做出换carpet的
决定。”(也许office按常规,把通知贴在了门外边。可是将来在法官面前,office要
证明我收到并知晓。没有我的签字,office怎么能证明?弟兄们,不要怪我不厚道阿:
)当然也要言之凿凿,暗示我有其他证据在手。

“2,mirror。以前就是坏的。我有证据(其实是证人,roommate,谁知道法官会不会
采用)。我不该负担。”

“3,office没有依法(列出哪一条)在21天之内提供维修账单,已经四个月了,可能
会被判bad faith。两倍罚款阿。”可是我没有说我打算告他,那多不厚道阿。 :)

“最后要求14天内返还全部押金,只能扣除合理的清理费用。”
觉得言犹未尽,加了以下几句:
“否则给我提供与我的rent有关的所有资料的复印件,我网上注册报告的所有
maintainance issue的详细内容的复印件。如果不能提供,请说明理由。”
(以前案例:有人发现apartment里有老鼠,被判免房租,因为有老鼠的房子不适合居
住。我注册过几次(注意-几次)发现某种东东,并且没有除干净。万一上法庭,嘿嘿
。。。)。我没有说我收集这些证据是为了告他,也没有说自己手里真的有什么其他对
他不利的武器。那多不厚道阿。

最后我要让他知道collection agency吓不倒我。
“我决不和讨债公司在任何情况下合作。如果有任何讨债公司与我联系about the
disputed account,我会立即发出一份cease letter。”讨债公司的猫腻,咱懂!
“如果想reach a solution,只能和我直接联系”后来想一想又加一句“或通过法律程
序”。意思是可以告我,我不怕。虽然我有这么多优势,我也没有说打算告他,那多不
厚道阿。

我现在是法律武装的又臭又硬的石头,不是人见人爱的软柿子,想揩油,他得掂量掂量
值不值。

好,打印,颠颠儿送过去,office的人找种种理由120个不情愿签收。在我的一再坚持
下,还是签收了,拿一份复印件在手。要的就是这个气势!

我的期望:
1,最好的结局:玻璃费全免,地毯费减些,清理费无所谓,能吐出100到200就很好。
2,500押金扣光,勉强可以接受。看对方提供的复印件和资料里有没有我可以做文章的
地方。已经有了几个方案,嘿嘿。。。。。
3,500押金扣光,还跟我再要钱。没门,除非他告我。

大结局:

24小时后office回信。非常简单几句话:
“XXX,
经过audit,结果如下:
玻璃费全免,
地毯费全免,
清理费减半,
退你4XX。”

鬼才知道他们又没有真的去查过去的记录。
没有sorry,没有解释,干巴巴的,一点可以抓的把柄都没有。
(很聪明阿,不必要的解释有可能被我抓住把柄,反告他什么东东。其实,如果我发现
credit report里有negative report,我就立马告他用disputed account影响我的
credit)。所以我也没有解释,连回信都免了。

也懒得理扣的清理费几十刀是什么东东,好像还50% off了?想想小朋友在墙上的蜡笔
杰作,算了:=)

这就是我从人见人爱的软柿子在和房东的斗争中如何成长为又臭又硬的石头的光辉历程。

总结:
1,入住时,了解房东的信誉。我就发现genesse highlands有个中介从不退押金,臭名
卓著。有ucsd的学生专门做了一个网站。google一下电话,email,名字。
2,必须作move-in inspection,必须拍照片。我在现在的apartment拍了200多张照片
。还有录像。敢讹我?嘿嘿。。。。
3,居住期间,书面或email汇报所有的问题(口头没有)。漏水,破裂,老鼠,蟑螂。
。。。别以为大题小作。很有可能作为将来的证据。
4,搬出时提前30天通知,15天之内要求房东共同作move-out inspection。除了normal
wear and tear 外,该修的部分列在纸上,双方签字。该自己修的,请人或自己修好
,是你的责任,跑不了。打扫干净。normal wear and tear 有时很难界定,看你怎么
argue。比如由于时间问题(而非错误操作)引起的,像生锈,裂纹,小的scatch,冰箱
突然不工作了,应该属于wear and tear。除非你踢坏冰箱门,打碎玻璃。据说wall
painting也不可charge你。地毯一般5年使用寿命。
可以要求房东请人清理地毯,一般也可以自己请专业的清理。

否则房东可以随意维修,只要证明合理,你走到哪里都要付。押金不够,可以告你。

5,搬出时,一定见房东,一切完好,签字交割,告知你的新联系地址。

6,搬出21天之内,房东必须返还押金并提供维修帐单。否则,就可能有两倍罚金。

7,有纠纷,小额法庭见。

8,如果一切按步就班,保留所有的证据,并让房东感觉你知道用法律保护自己,再黑
心的他也不敢揩你的油,也就省了可能打官司的麻烦。

再次声明,本人非法律专业人士,沉痛经验,仅供参考。
如果需要细节的帮助,本人愿倾力相助。经常见到周围的中国人受leasing office的讹
诈,比什么都窝火。能让leasing office把我们的血汗钱吐出来,比什么都高兴。

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