美国人为什么喜欢借房贷


心路独舞

(独家约稿,转载必须注明作者和出处)

最近,一条题为《奥巴马夫妇财产公开 也是房奴有长达30年的房贷》的新闻让国人非常震惊,尤其是对年均收入百万、甚至几百万的美国总统夫妇买下一套价格在50万到100万美元的房子,居然需要以5.625%的利率借贷长达30年,这种“寒酸”程度显然超出了很多国人的想像。但多数美国人对此却觉得是理所当然,按这个定义来说我也是房奴,不光我,就连我们很多的医生、律师、商人、教授等所谓的上层中产阶级的朋友们也是房奴,他们多数收入很高,其中的不少人也拿得出付清房价的现金,但极少人会这样去做,这是由美国的房贷结构、税收政策和由此衍生的合理理财方式而决定的。

在美国借房贷比较容易,管理十分规范,房贷的利率也比较低。美国的房贷有全额贷款、支付20%首付其余80%贷款和其他的首付贷款比率等方式,全贷的缺点是不能免其中的一项特别保险,而且计算贷款的“点数”要增高,会拉高总贷款金额甚至利率;而首付20%的房贷是比较推荐的,市面上讲的15年、30年等贷款利率讲的就是这一种。美国的房贷以定息为主,只要有相对稳定的收入、房贷月付不超过总收入三分之一、贷款人有良好信用记录的话,主要住宅的房子一般都能申请到定息贷款,像近两年的30年房贷利息一直在5%以下,这算是比较低的。若是收入不稳定、信用有局限或者是度假屋的第二、第三套房子等,在借不到定息房贷的时候也可以去借可调节利率的房贷,比如我们一套度假屋上的房贷就是这种,每五年调整一次,每次调整程度正负不能超过2%,最高利率不能超过8.5%等。美国房子由专业公司进行房地产保险,房子寿命很长,百年以上的也常见。

由于定息房贷的利率相对较低,这决定了很多人就是有现金也不愿砸在房子里,因为从理财的观念来看,只要投资回报率能超过房贷的定息利率,有闲钱就应该拿去投资而不是屯在房子上。所幸的是,美国各种投资渠道很多,且规范,投资环境成熟,也有不少专业的投资人员和机构,如果工作的话还可以享受单位的投资计划和福利,比如我工作的弗吉尼亚雇员系统就有退休资金等的福利,由专业公司打理投资事宜,今天我特意算了一下,从我工作到现在比起存进去的本金涨幅约35%,这比房贷的利率可要高多了,所以很多人和我一样,宁愿按部就班去还房贷而把剩下的钱拿去投资,当然投资也有风险,但从长期看,只要合理投资,在美国的投资回报率都会超过房贷利率的。

房贷利率较低导致的另一个趋势是只要借得到房贷的话最好先借着,而拿钱去干其他的事情或存钱以应不时之需,因为其他的如买车、生病等原因突然需要钱的话可能借不到或至少借不到这么低利率的贷款。有人会说,若借30年共30万美元贷款的话,连本带利最后要还银行50多万美元,但是如果考虑进去地价、房价的变化和通货膨胀因素的话,30万的房子30年以后也差不多等值50万美元,除非你没有好好维护、保养和更新。

美国人倾向借房贷还因为有重要的税收福利。美国人在世界各地所有的收入都要缴纳联邦、州(个别免州税的美国州房地产税则高)、社会安全等税,取决于不同人的收入水平,这笔税要占到总收入的0%到39.6%之间不等,但是缴纳房贷中的利息部分是可以免税的,别小看这笔钱,如果你的缴税比率在20%,而这一年你付的房贷中有1万美元是利息的话,你不仅有1万美元不需要付税,而且你的总净收入也会因此下降,甚至降到拉低个人收入税百分点的程度。

当然,多数美国人借房贷的原因是没有那么多的现金。就像前面说到的,美国的有钱人有现金的话会拿去投资,而没钱人因为有房贷也不必非要等到攒够全额才来买房,只要攒够首付并有良好的信用记录就可以提前享受否则买不起的大房子。拿奥巴马来说,这些年他一直做服务社会的工作,开始收入极少,当选议员后的收入也不过一年十来万美元,而那时米歇尔的年收入是三十多万美元,两个人加到一起五十万美元左右,付税后拿到手约三十多万美元,再加上两个孩子,买一套价格在50到100万之间的房子肯定要借贷款。奥巴马现在做总统的年薪是四十万美元,米歇尔没有收入,好在有了出书等额外进项,但这些都是一次性的,华盛顿首府的生活消费要比芝加哥高得多,还有俩孩子都在昂贵的私立学校,再加上在美国政客绝对不可能有灰色收入,想必要奥巴马夫妻拿出很多现金的话也是很难的。

拥有一栋自己的独立屋是美国梦中很重要的一部分,因此只要条件允许,美国人一般都会选择借贷买房。在美国买房子带地,个人财产的拥有权被宪法保护,所以买后就属于你了(即使上面有房贷),连警察没有搜查令的话你都可以拒绝他们进入。更重要的是,房子给了你一个家的所在,它也是你紧急情况下的现金来源(cash value),你可以进行二次贷款来应付非常之需,当然这要考虑自己的偿还能力,现在银行也吸取了几年前次贷危机的教训,对次贷的审查比较严了。对收入不高的人来说买下一栋房子也是自己的退休保障,除美国社会安全退休保险等福利外,美国联邦政府还有一个叫做“逆向抵押房贷”(reverse mortgage)的项目来补偿有房者的养老所需,只是房主死后房子会被政府收回。在这里我想多提的一句是,这种方式不大适合中国的养老,尤其考虑到现在国内的不少房子十来年就裂了、二十来年就塌了的现实,还是大力发展社会养老保障为好。

借房贷也有缺点,其中最大的缺点是若某一天因丢工作、生病等原因一下子付不起月付了,连续几次后银行会拿走你的房子(foreclosure)进行拍卖,但这必须经过规定的法律程序才能进行,不仅会要一段时间,而且这些年你付房贷积累的现金(equity,超过你欠银行的部分)价值同样受法律保护,也就是说若拍卖房子的价格超过你所欠的贷款,银行必须返还你余额部分。为了避免出现支付不起月付的情况,最好的做法是在借房贷前考虑清楚自己的偿还能力,并有应付特殊情况下某些收入减少甚至消失时的应对方案,能做到这一点并综合考虑上述所有的优点,在美国借房贷是一个非常不错的理财选择。

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