在美国的新手买房指南


信源:今日华讯论坛    作者:seabiscuit

在美国,买房就像买车或者其他东西一样实实在在,不再是一个遥不可及的梦想。鉴于大多数人在美国都是第一次买房(包括我自己在内),在此把自己的一些经历和经验写出来,希望能够对大家有所帮助。另外,错误不足之处在所难免,望大家批评指正。

1.为什么要买房?
这个问题有点超出本贴讨论的范围了,故不做详细展开,基本上决定了买房的人,应该都有一个清醒的认识了。通常的一种说法是,如果买了后能够住上至少3年(最好5年),就要比住公寓划算了。本人没有进行过相应的计算,只是列出这种说法供大家参考。另外,住在自己房子(理论上讲,没还清贷款之间,应该算是银行的房子)里那种舒服惬意的感觉,是住在公寓里无法比较的。

2.决定买房后需要做什么?
无非就是几件事:1). 找房看房;2). 讨价还价及签合同;3). 房屋检查申请贷款;4). Closing及搬家。下面就针对这几个方面进行一下讨论。

3.找房看房之前
有两件事需要做。一件事先查一下自己的信用分数,信用分数决定了你能否带到款及利率的高低,先做到心里有数比较好。网上可以搜到很多公司提供类似credit monitor的服务,一般收费在$10左右一个月,可以订购这种服务几个月,买了房后再取消。一般信用分数要超过600才能拿到较为满意的贷款,650以上拿到最好的贷款应该没什么问题。下文中将稍加介绍如果提高自己的信用分数。第二件事就是从银行或其他提供贷款服务的金融机构拿到一个pre-approval 或者pre-qualification letter,目前很多金融机构可以在网上申请拿到,google一下相应的关键词就可以找到。这个东西没有任何约束力,只是用来说明你是真的想买房子而且有相应的能力,有些realtor或者卖家会要求看买家的这个letter.

4.找房看房
在美国卖房子一般有两种途径,一种是通过房屋经纪公司(Realtor,象Remax, Meybohm等都是一些大型的房屋中介公司),这种形式需要卖主付给中介公司和中介人相应的报酬(一般是房款的5-7%左右)。另外一种方式是自己卖,不用付给任何人服务费。相应地,买房人也就有两种途径,一种是和房屋经纪公司及其代理人联系,通过中介购买,买房人不需要支付给中介任何服务费用。另外一种就是自己寻找sell by owner的房源,和卖家直接联系。这两种方式各有利弊:
1). 通过中介公司买房,比较省事,只要联系确定好一个realtor(房屋中介人),告诉他你需要什么样的房子,大概价位是多少,地段在哪里,realtor会搜索他的数据库,把符合你要求的房子挑出来给你,由你决定看哪些房子。然后和realtor约个合适的时间,他会带你去看你选中的那些房子,还会给你介绍相应的房子并回答你的问题,效率非常高。这种方式的缺点一个是由于卖方要付给中介服务费,所以房屋的价格相应会高一些,而且还价比较困难。另外一个缺点是,虽然买方不需要付中介费,但是一般还是要和中介签订排外合同,合同往往会规定买方在特定时间内(合同生效3-6个月内)如果买房的话必须通过该中介交易,而且不能自己和sell by owner的卖方联系。这样的话,如果你在和中介签订服务合同后,又看上一个sell by owner的房源,就会很麻烦了。如果终止和中介的合同,是要付违约金的,一般金额还不少(可能要几千块钱)。所以在和中介签订合同前,要看清楚合同的条款,有任何疑问的话,就不要着急签字,先弄清楚再说。
2). 如果决定购买sell by owner的房子,就需要经常出去在自己中意的地段逛逛,看看哪个房子是sell by owner的,然后和房主直接联系。所以这种方式的缺点显而易见,就是房源有限,要花很多时间去找。但是一旦找到的话,可以比较容易的和房主谈价钱。
3). 需要指出的是,房屋中介能够帮到你的基本上就是在找房看房这个阶段,后面的步骤,包括申请贷款,房屋closing等还是需要自己完成。另外,买方的中介对你讲价的帮助不大,因为他也是从卖家那里按照房款的比例拿佣金的,房屋最终的售价越高,他能拿到的佣金也就越多。在讲价过程中,中介基本上也就是起到一个传声筒的作用。

5.讨价还价及签合同

房子看好以后,一般有以下几种方式确定合适的价格(offer):
1). 首先当然是自己能够承受的价格范围,这个因素和自己的家庭收入,常规支出等因素有关,一般不难确定;
2). 看一下房屋所在county对该房屋价格的评估(该价格是用来确定每年的房屋税的多少,每年都会调整),一般房屋的售价应该不会偏离该估价太多;
3). 如果有realtor的话,他可以帮你查该地段类似的房子最近时期的售价作为参考(应该也有网站可以自己查,欢迎大家补充);
4). 还价是一门艺术,可惜本人不精于此道,只能谈一些技术层面的问题,欢迎各位高人补充介绍经验;

如果有realtor的话,你的出价直接报给你的realtor,由他和对方realtor联系,再把答复告诉你;如果是sell by owner的话,就直接和卖家联系了。如果双方对价格没有异议了,就可以签订购房合同了。

购房合同有很多不同的版本,如果有realtor的话,他应该会提供相应的购房合同。如果是sell by owner的话,可以有卖家提供合同样本,双方协商满意后再签字。一般合同的内容主要包括:
1). 房屋和卖方买方的基本信息;
2). 房屋价格;
3). 付款方式(贷款或者一次付清);
4). 订金(earnest money,good faith deposit)数量及返还条件(一般是如果卖方由于不可抗原因,例如贷款没有申请下来,无法购买该房屋,订金应该全额返还);
5). 房屋检查(inspection)期限及问题处理方法;
6). Closing日期;
7). realtor佣金;
8). 合同的终止条件及相应的惩罚办法;
9). 其他事宜:比如一些家用电器(洗衣机,烘干机,冰箱等)的归属;closing cost由谁支付等等。

另外,在签订合同前,还需要了解该房屋所在小区有没有HOA(home owner association),如果有的话,每年需要支付一定的费用(HOA费),用于一些公共设施的维护。另外,还需要研究一下该HOA的规定,看有没有难以接受或做到的部分,比如有些规定车库门只有在车辆进出是才能打开和关闭,平常不可以打开车库门;或者门前的driveway能否停车等等)。

一般来说,签订合同后,买方还有机会可以不受损失的终止合同,例如对home inspection的检查结果不满意,卖方又不愿意降价或者修复;或者对HOA的收费或者条款不满意等等。而卖家则没有太多的情况可以随意的终止合同。

6.房屋检查及申请贷款

房屋检查(home inspection)是买房过程中非常重要的一个环节,但不是一个必须的环节,如果你对房屋建造、结构、家用电器等比较了解,也可以自己进行检查。但如果没什么信心的话,还是请专业的home inspector来进行。local有很多从事home inspection的公司,可以从网上或者黄页上找到,一般收费根据房屋的大小会有所不同。至于inspector的水平,一般专业公司的从业人员都还可以。检查的时候最好跟着inspector,一来熟悉熟悉房屋,另外也可以随时问些问题,有些东西在他们看来是很简单的,但对于初次购房者来说可能就不太明白了,比如水泥地上的裂缝,墙上的裂缝等等。专业的检查人员还可以发现很多平常不容易发现的问题,有些很容易搞定,但有些就比较致命。检查之后,检查员会出具书面报告,告诉你有哪些重大问题和一般性问题。另外,如果inspector对屋顶材料或者电路等存在疑问的话,还会建议你联系相应的专业人员再次进行检查。这些都会让你对房屋有进一步的了解,以确定是否要购买该房屋,以及给你进一步讨价还价提供依据。检查费用一般由买方支付。

进行了房屋检查,并和卖方确定了对所发现问题的处理方法后,就可以开始申请贷款了。这个步骤是整个买房过程中最重要的一个环节,也是决定能否成功买房的关键(当然,准备一次付清者例外)。申请贷款一般有两个途径。一个是找local的银行申请,另外一个是找一些专门的broker申请(收集大量个人贷款申请,然后批发给银行)。这两种方法都可以试试,然后根据他们提供给你的贷款收费详细条目(good faith estimate,GFE)进行选择。其实,在签订购房合同之前,就可以开始和银行或者broker联系了,只需要向他们提供你需要贷款的金额(大概金额就可以了,不过最好和你最后要贷的数量相差不大)、你的信用分数范围、贷款年限(如果还没决定,可以让他们提供两份estimate,比如针对15年和30年)、首付比例等信息,然后让他们提供good faith estimate给你。Good faith estimate是对贷款利率和closing cost的一个估计,之所以称为good faith,就是说在你提供的信息准确前提下,最终的closing cost和利率等和该estimate不会有太大差别。因而也是比较各个银行或broker所提供的贷款好坏的重要依据。银行或broker在提供给你Good faith estimate的同时,也会提供相关的其他一些信息,例如各种points等。下面就对Good faith estimate的内容进行一下详细介绍。

GFE一般由下面几部分组成,每一个条目都有一个数字编号。
银行的收费(800 ITEMS PAYABLE IN CONNECTION WITH LOAN,每个银行在这部分的差别较大,重点关注部分)
付给county的费用(1200 GOVERNMENT RECORDING & TRANSFER CHARGES,固定收费,不由银行决定)
付给律师的费用(1100 TITLE CHARGES,估计值,由你选定的律师决定)
付给保险公司的费用(1000 RESERVES DEPOSITED WITH LENDER,估计值,由你选定的保险公司和具体投保项目决定)
900 ITEMS REQUIRED BY LENDER TO BE PAID IN ADVANCE(主要包括预付的当月利息和保险本金等等,分别由贷款利率和所选保险公司决定,不同银行差别不大)。
因此,需要重点关注的部分就是以8开头的费用,该部分由贷款银行收取,不同银行的差别很大,主要包括:

801 Lender’s Loan Origination Fee:贷款银行为申请人建立该贷款而收取的手续费,一般和所贷金额成正比;少数银行可能不收取该费用。
802 Lender’s Loan Discount Fee:贷款银行为保证其给申请人提供的贷款利率而收取的一次性费用(也称为discount point),一个point相当于贷款额的1%,有的银行不收取该费用。更多的情况是银行会给你两种选择,带point的和不带point的,前者的利率要比后者低,point越高,利率越低。实际上这个相当于现在一次性多付首付额而降低以后每个月的付款额。如果手头比较宽裕的话,可以买些points,用来降低利率(月供额)。一般一个point应该能降低0.25%的利率(不记得该数字是否准确,请向贷款银行确定)
803 Appraisal Fee:房屋评估费用。银行批准贷款之前会找专门的评估公司对该地产的价值进行评估。该费用由购房人支付。
804 Credit Report:贷款银行需要调查你的信用分数和历史。该费用付给提供信用卡分数的公司。
808 Tax Service Fee:贷款银行需要了解该房屋的税收历史。该费用付给提供该信息的公司。
809 Underwriting Review:贷款银行的审核员(underwriter)审核贷款的费用。
814 Yield Spread Premium:不由贷款人支付。
816 Origination Due Broker:作用和802一样。
818 Processing Fee:处理你的贷款申请的手续费。
819 Escrow Waiver Fee:如果选择不建立Escrow帐户则需要支付的一次性费用。
Wire Transfer:转账费用。
876 Lender closing fee:贷款公司收取的总closing费用。

值得说明的是,上述费用不是所有银行都收取,有的银行在某个收费上低或者不收取该费用,不代表他的总体closing费用会低,因为他肯定会在其他项目上多收费。因此,在拿到不同银行的GFE后,需要综合比较各个项目,以及总的closing费用(876项)。另外,还要看拿到的利率的高低。网上有很短房屋贷款的计算工具,比如http://www.mortgage-calc.com/mortgage/ 。Google一下会找到更多。他们可以帮助你计算不同利率的月供,买point降低利率是否划算(在多少年内还清才划算)。一般的规律是,如果准备短期内还清,就不要买point,尽快把钱还清。如果准备20-30年还清,可以现在买point降低利率,以减少月供。具体的年限,需要通过计算才能得出来。

本地的几乎所有银行都有房屋贷款业务,象BOA, First Bank, Georgia Bank and Trust, HCCU, Queensboro Bank。个人推荐优先考虑本地的小银行,他们服务都很好,也很灵活,速度也快。象BOA,就比较死板,而且据说很慢。亚特兰大有很多broker,如果有人需要,我也可以提供相关信息。

关于Escrow帐户,再多说两句,该账户是由贷款银行建立用来支付你的房屋保险和房地产税的。这样每年你就不用为支付这两项费用操心了。不过不要高兴太早,银行才不会这么好心,白白帮你做事。建立这个帐户后,你需要每个月和房屋贷款的月供一起把相当于一个月的房屋保险和房地产税一起交给银行,由他们替你保管,到了每年交保险和税的时候,银行会替你从该账户支付。这样有什么不好?一个是你每个月交给银行的钱要多于你的贷款月供,会增加你的还款压力。另外,银行每个月都预收了你的费用,但是每年只支付一次,这期间这笔钱银行可以用来进行投资等金融活动,对银行来说是好处多多。当然,你也可以选择不建立该账户,但是代价就是你就要多付closing费用或者银行提高你的贷款利率。

确定了贷款银行后,就可以正式锁定利率和申请贷。,申请贷款时,需要提供的材各个银行可能有些差别,不过一般都需要:
1).购房合同的复印件,用来确定贷款金额;
2).过去3-6个月的银行对账单复印件(证明你有能力支付首付和closing cost),不同贷款银行对你用来支付首付的钱在你的帐户上存在时间有不同规定,但一般不会少于3个月,即你必须证明该笔款项已经在你的帐户里存了3个月以上;
3).工资单(有的要一个月,有的要两个月);
4).W-2 form;
5).合法居留身份证明(绿卡、2019表等);
6).其它(根据银行不同)。

关于身份问题,应该说明的是没有规定什么身份不能买房,只要你是合法居留美国而且能够支付起房款(贷款或全款)就没有问题。对于贷款而言,同样没有规定什么身份不能申请贷款,只要你能提供相应的材料证明:1.你是合法居留美国;2.你有足够的工资收入支付月供;3.你不会马上离开美国(以保证该贷款的稳定性,最好能提供有效期一年以上的居留证明文件),银行就会接受你的贷款申请,进行审批。不过,一些broker可能会不接受J1等身份的申请,因为相对绿卡或者H1B来说,要麻烦一些,但不说明你拿不到贷款,这要换一家愿意接受你申请的银行就行了。对于J1身份这里再多说两句,2019表可以证明你是合法居留美国;工资单和银行对账单可以证明你有足够的经济实力买房;至于能否在美国待上一段较长的时间,可以通过2019表的到期时间(如果还有超过1年的有效期),或者书面说明你会在近期内转成H1B身份等等来证明。不过如果贷款银行没有质疑这个问题,那就不用多此一举了。

7.Closing及搬家

一般银行贷款审批过程至少需要3周左右,因此在签订合同时如果规定了closing data最好留够余量,省得到时候还要修改合同。审批过程中间可以给银行打电话问一下进度,如果告知材料没有问题,那就是时间问题,等吧 。

等银行贷款批准下来之后,还有两件事要做。一是找律师办理closing。另外一件是找保险公司买房屋保险。找律师的话,可以翻一下黄页,或者让你的realtor推荐,closing对律师来说只是小case,很容易搞定。如果需要的话,我也可以推荐我当初用过的律师(站内联系)。可以多问几家,主要是看时间是否合适以及收费情况。

保险公司的话和买汽车保险差不多,多找几家公司报价,比较一下。一般和汽车保险一起会拿到比较好的offer。这里推荐一下Liberty Mutual,比较便宜,服务也不错,有很多discounts,包括referral, ACS等等,买的时候多问一下,往往会有意外惊奇 。

这两件事都要在closing之前完成。你的贷款银行会将贷款的相关资料提供给closing律师,同时你的房屋保险公司也需要把相关资料提供给你的贷款银行和律师。所以在等贷款审批的同时,可以先关注一下这两件事,等贷款批下来后尽快办完。

在closing之间另外一件事就是要再去看一下房子,重点是当初房屋检查时发现的问题是否已经按照约定得到了满意的解决 。如果有realtor的话,他应该会提醒你。一般是在closing当天进行。

另外,要在closing之前准备好用来支付首付和closing费的支票,支票是开给给你办closing的律师的,贷款银行会告诉你具体金额,不能用个人支票,最好去你存钱的银行开具cashier’s check(BOA不收手续费),如果你的钱是在其它网上银行的话,最好早点转到本地银行,方便操作。如果支票金额和最后closing的费用有差别的话,也不用担心,可以用个人支票补足。

还有一件事在closing和搬家之前要做好的就是,开通新房的水、电、气等或者转到你的名下 。一般打电话就可以办,根据county的不同,在网上可以找到相应的联系电话。开通的时间可以定在搬家前一天,他们一般周末不工作,因此如果周末搬家的话,要提前到周五开通。象有线电视,电话,网络,垃圾处理可以等到入住后再说。

Closing本身就没有什么好说的了,基本上就是签一大堆文件 ,一般律师会给你解释一下每一份文件是干什么用的,能听懂多少就是多少,听不懂也没关系,签字就行了。然后就是分脏了,律师会把给各方的支票准备好。最后就是拿钥匙走人了。至此,房子就是你的了(其实,是银行的,直到你还清贷款之前 )。

搬家就更没什么可说的了,迷信的话看看黄历,挑个良辰吉日 ,无所谓的话,随时都可以搬。叫上三、五个好友,租个大U-haul,把没用的东西处理掉,然后就向新家进军了。

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